相続・不動産案件相談

 

相続対策のアドバイス

 

 

    

  成功例

     

  A様の場合

  Aさんは、自宅を含めその周辺に約1500坪の土地を有していました。

   既に、木造の貸家を12棟建てるなど土地を活用しており、家賃収入で生活費の大半を賄っておりました。

   しかし、その家賃も老朽化と共に空きが目立ち、また、修繕費もかさむようになりました。

   そこで、相続税の節税と収入の確保のため、1棟ずつ解体して順次アパートに建て替えていきました。 

   6棟目が建ち上がり土地全体がほぼ計画通り有効活用できたという時、急な心臓発作で甲さんが

   亡くなりました。

   まだ60歳前半だったことから、周囲が相続を意識し始める間もない出来事でした。

   ところが、アパート建築によると生前対策と、没後の対策とでA家は9000万円を超える節税が

   実現しました。

 

   対策前の状況

   概算の財産総額・・・5億円

   債務の総額・・・なし

   概算の相続税・・・9500万円

 

   生前の対策

   6棟の賃貸マンションを建設:2億5000万円(借入2億5000万円)

   ◆効果

   ①賃貸マンションの評価額は約9000万円となり、建築価値との差額約1億6000万円の減額

   ②賃家建付地として、土地の評価額が約1億円の減額

 

   没後の対策

   土地の分割の仕方による評価減が約1000万円

   小規模宅地等の評価の特例適用による評価減が約7000万円

 

   その結果

   総務の総額・・・2億5000万円

   相続税の総額・・・700万円

   さらに、被相続人の妻が約3分の1の財産を取得することにより、

   納付する相続税額は470万円となり、9000万円の節税を達成。

 

   B様の場合

  Bさんの父親Cさんは頑固な性格で、なんでも自分の考えで物事を進めてきました。

   3人の息子たちは相続を心配し、対策を考えて欲しいと再三頼んだものの、

   まったく聞き入れてくれなかったようです。Cさんが亡くなったのはそんな時です。

   C家の資産は市街化区域のなかにある約2000坪の土地で、妻(配偶者)は既に亡く、

   概算で出された相続額は約3億9400万円でした。子どもたちの不安は募りました。

   納税資金を確保するための土地売却は覚悟しておりましたが、空き地の一部を売っても足りないのでは

   大変です。

   ポイントは少しでも税金を安くして、また、いかに有効な方法で土地を売却するかという点でした。

 

   対策前の状況

   概算の財産総額・・・12億円

   債務の総額・・・5000万円

   概算の相続税額・・・3億9400万円

 

   生前の対策

   特になし

 

   没後の対策

   開発を想定した区画割の図面作成による評価減が約1億5000万円

   不動産鑑定評価による評価減が約1億円

   土地の分割の仕方による評価減が約3000万円

   小規模宅地等の評価の特例適用による評価減が約9600万円

 

   その結果

   財産の総額・・・8億2400万円

   債務の総額・・・5000万円

   相続税の総額・・・2億4700万円

   したがって、約1億5000万円の節税を達成し、

   かつ、土地を売却した譲渡税は「相続税の取得費加算」の特例を適用し、ほとんどかからないで済ませた。

 

不動産案件の相談

  

   不動産売却

   ・今の譲渡税は20%(国税15%・地方税5%)と過去最低の定率水準!

   保有を継続するか?売却して換金するか?これから先をどう読むか?

   売却を迷っている方、一緒に考えましょう!

   ・売却資産の価格相場(高値~相場~安値)が解らない方

   ・売却資産に対する不動産業者からの査定・意見価格に疑問をお持ちの方

   ・売却を考えているが、どのような流れで進めれば良いか?最終判断をどこですれば良いか?

   迷ってみえる方

 

   不動産買い替え

   ・現在の資産を売却して、収益財産への買い替えをお考えの方

   ・現在の住居から他の住居へ買い替えをお考えの方

   ・市街化区域の資産を市街化区域外へ買い替えをお考えの方

   ・市街調整区域から市街化区域への買い替えをお考えの方

   ・公共事業に用地が買収され、代替え地を希望してみえる方

 

   等々資産の買い替えに関する税制面の相談~買い替え地の相談までトータル的なご相談を承っております。

 

   土地活用

   ・そろそろ農地の耕作も大変になってきたなあ~!どこか安心して相談できる会社はないかな?

   ・土地を貸すと、いろいろな税金(固定資産税・相続税など)が上がるのでは?と不安をお持ちの方!

   ・土地を相続したが、遠方で管理ができない。どこか安心して任せられる会社はないかな~?

   ・土地を貸すことのメリット・デメリットは何があるの?

   ・借金はしたくないけど、土地を活用したい。

   ・定期借地権(事業用・居住用)って何?貸しても本当に大丈夫?

   ・現在、すでに貸してあるんだけど、もっと収益を上げたいけど、いい方法ある?

   ・これから土地活用をお考えの方!

   ・アパート経営をお考えの方!

   ・人口減少時代に不安を感じる方!

 

   農地の売却

   ・相続税など、急な資金調達の必要性から売却を検討される方

   ・自宅や新家を建設する資金として売却を検討される方

   ・相続税の納税猶予を解除する為に売却資金を納税資金に充当する方

   ・公共事業の代替地として、農地を代替提供される方

   (税金の特例制度が用意されています)

   ・農地売却から他の事業用資産(収益不動産等)へ買い替えを検討される方

   ・その他、農地売却を検討される方